Solution la plus couramment utilisée pour financer l’achat d’un bien immobilier, seul ou en complément d’un apport personnel et/ou d’un prêt aidé, le prêt bancaire est distribué par les banques de dépôt ou certains établissements spécialisés. Il peut aussi bien financer votre future résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif.
La mise en place du prêt
Pour consentir ce prêt, la banque pourra vous demander un apport personnel correspondant à 10 % voire 20 % du montant total de l’opération à financer.
Les frais d’agence immobilière font partie intégrante du coût, dans le cas où il est prévu qu’ils soient payés par l’acheteur.
Le montage financier du dossier comporte une série de simulations sur la vie du prêt (durée, échéancier, montant mensuel du remboursement, taux d’intérêt, …) à partir de pièces justificatives (bulletins de salaires, échéancier fiscal, livret de famille,…).
Les fonds ne seront débloqués que lors de la signature définitive de l’acte de vente, sous la responsabilité du notaire qui recevra l’acte de vente et l’acte de prêt.
La durée d’un prêt immobilier bancaire n’est pas limitée par la réglementation. Cependant l’augmentation des prix de l’immobilier et aussi l’allongement de la durée de la vie conduisent à un allongement de la durée des prêts ce qui conduit de plus en plus de personnes à s’endetter pour des durées de plus en plus longues, qui peuvent atteindre jusqu’à 30 ans et plus.
Actuellement, la durée moyenne se situe autour de 20 ans. Mais la durée réelle est beaucoup plus courte, autour de 12 ans, en raison de la survenance d’événements dans la vie qui permettent une fin anticipée de remboursement (revente du bien actuel avec bénéfice, héritage, dons,…) du prêt.
L’apport personnel
C’est la part de financement de votre projet immobilier dont vous disposez sans emprunter auprès de l’établissement de crédit. L’apport est constitué de votre « cash », c’est-à-dire de vos liquidités personnelles et aussi de votre épargne mobilisée : livret, PEL,….
Bien que certains établissements acceptent d’accorder un crédit immobilier sans apport personnel de l’emprunteur, un minimum est généralement exigé et les conditions de crédit accordées sont d’autant meilleures que cette part est importante. Il faut savoir qu’un apport personnel conditionnera le montant du prêt et souvent sa durée ou ses mensualités : plus votre apport est important, plus courte sera la durée de remboursement ou moins élevée sera votre mensualité de remboursement. On remarque qu’en cas d’absence d’apport personnel, le taux d’intérêt peut être plus élevé : de 0,40 à 0,60 %, voire plus.

Il est aussi recommandé de conserver une épargne de précaution pour faire face à des dépenses imprévues mais fréquentes lors d’un achat immobilier (chauffage, travaux, impôts…) et de ne pas investir toutes ses disponibilités dans l’apport personnel.

La capacité de remboursement
Avant toute chose, vous devez calculer votre capacité de remboursement !
Pour cela, utilisez notre calculateur d’endettement immobilier ; il vous indiquera en quelques clics la somme que vous pouvez raisonnablement affecter à votre remboursement. Le calculateur estimera aussi le coût total de votre crédit   Définition C’est le total des charges supportées par l’emprunteur sur la durée de son crédit : intérêts, frais de dossier, frais de garantie, frais d’assurance, éventuellement frais de négociation du courtier pour un prêt immobilier. Il correspond donc à la différence entre le total des mensualités et le capital emprunté.
à l’issue du contrat, c’est-à-dire la somme correspondant au capital et aux intérêts et différents frais réglés.
Les banques calculent votre capacité d’endettement, c’est-à-dire le capital que l’on peut emprunter, à partir de plusieurs éléments, à la fois objectifs (vos revenus sont-ils réguliers, variables ?), votre situation (CDD, CDI ? …) et votre ancienneté professionnelles, votre apport personnel, l’existence de prêts aidés,… et subjectifs (environnement familial, ancienneté de la relation,…).
Parfois, elles peuvent appliquer un ratio de 33 % d’endettement par rapport à votre revenu annuel net. Si votre revenu est variable, la banque sera plus prudente et retiendra plus facilement un taux de 25 %. Si vous disposez de revenus élevés, la banque sera plus conciliante et dépassera les 33 %, considérant que vous disposerez même après remboursement mensuel de vos charges d’emprunt, d’un solde disponible raisonnable.
L’échéancier de remboursement que vous remettra votre établissement vous précisera mois par mois la structure (capital et intérêt) de votre remboursement. Conservez-le précieusement.

Le taux d’intérêt du prêt immobilier
Le remboursement du prêt est à échéance constante ou variable. Il est assorti d’un taux d’intérêt fixe ou variable. Référez-vous à votre contrat de prêt.
La forme du remboursement n’est pas rigide, mais c’est la plupart du temps par autorisation de prélèvement signée lors de la signature de l’offre de prêt que vous procéderez au remboursement.
Le taux effectif global (TEG)
Le taux effectif global   Définition Le taux effectif global (TEG) s’applique aux crédits immobiliers. C’est le taux qui englobe les intérêts et l’ensemble des frais liés à l’octroi d’un crédit (frais de dossier, frais d’assurance, de garantie, d’hypothèque…). Il permet de mesurer le coût total du prêt ou du crédit. Il ne doit jamais dépasser le seuil de l’usure (ou taux d’usure).
Source : CCSF
(TEG), qui est le taux intégrant l’ensemble des frais liés à un crédit, doit impérativement figurer sur votre offre de prêt. Son calcul comprend les intérêts, mais aussi les assurances dans le cas des prêts immobiliers, frais, commissions ou rémunérations de toutes natures obligatoires pour l’obtention du crédit. La fixation du taux du prêt est libre par l’établissement de crédit, mais dans la limite du taux de l’usure qui est le taux maximum légal calculé chaque trimestre par la Banque de France.
Si le taux d’intérêt est à taux fixe, cela signifie que la mensualité et le coût total du crédit sont fixés dans l’offre de prêt et ne varieront pas durant toute la durée du contrat. L’avantage est que toute hausse du taux du crédit est exclue. En revanche, une éventuelle baisse de taux ne pourra vous être octroyée.
Si en revanche, le prêt est à taux variable (ou révisable), cela signifie que le taux va suivre les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt et relié aux marchés financiers, ce qui rend impossible le calcul initial du coût total du crédit.
C’est pour pallier ce risque financier et aussi pour solvabiliser l’emprunteur tout au long du prêt, que les établissements proposent généralement la formule du prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse (voire également à la baisse) qui ne peut dépasser un cap (ou un pourcentage) fixé dans le contrat de prêt.
Par ailleurs est dit « in fine » quand le remboursement du capital ne se produit qu’en une seule fois au terme du contrat.
Alors ? Taux fixe ou taux révisable ? 
Si vous êtes comme la majorité des Français, vous souscrirez un emprunt à taux fixe. En effet, selon les statistiques de l’observatoire du financement des marchés résidentiels, fin 2008, la très grande majorité des encours   Définition L’encours est le montant total et global des crédits ou des actifs comptabilisés à une date donnée et non remboursés. C’est un stock, par opposition aux flux que constituent les nouveaux crédits ou la nouvelle épargne.
et la quasi-totalité des nouveaux crédits étaient accordés à taux fixe.

Les délais de validité et d’acceptation
Après avoir négocié les conditions du prêt immobilier avec votre banquier, celui-ci édite une offre de crédit. Sa validité, les délais et les modalités d’acceptation ou de renonciation de l’offre sont réglementés par la loi.
Délai de validité de l’offre de prêt : 30 jours
L’offre de contrat de crédit immobilier vous est envoyée par la banque par courrier. Elle ne doit pas être remise de la main à la main.
L’offre est valable 30 jours au minimum à compter de sa réception par l’emprunteur. Pendant cette durée, la banque doit maintenir inchangées les conditions de son offre.
Délai d’acceptation de l’offre de prêt : 10 jours
A réception de l’offre de crédit, l’emprunteur dispose d’un délai minimum de 10 jours de réflexion. Vous ne pouvez donner votre acceptation qu’après expiration de ce délai. C’est-à-dire que l’offre de prêt peut être signée et renvoyée seulement à partir du 11ème jour. Le jour de la réception de l’offre ne compte pas dans le délai.

Pour exprimer votre acceptation, vous datez et signez l’offre et vous la renvoyez par courrier à la banque. Pour vérifier le respect du délai d’acceptation de 10 jours, c’est le cachet de La Poste qui est pris en compte.
Délai d’annulation du prêt pour non-conclusion de l’opération immobilière : 4 mois
Le contrat de prêt est accepté à la condition que l’opération immobilière financée par ce crédit (acquisition, construction ou travaux) soit elle-même conclue, dans un délai de 4 mois. Si à l’expiration de ces 4 mois, le contrat d’achat du bien n’est signé, le contrat de crédit est automatiquement annulé. L’emprunteur n’est plus lié par le prêt.
Ce délai minimal de 4 mois peut être allongé par les parties, acheteur et vendeur.

Condition suspensive d’obtention du crédit : 1 mois
Le compromis ou la promesse de vente comporte une condition suspensive d’obtention du financement par l’acheteur, lorsque celui-ci finance son achat par un crédit.
Cette condition suspensive est valable au minimum un mois à compter de la signature de l’avant-contrat de vente. Ce délai peut être allongé par les parties ou être prolongé à l’expiration du délai minimal.
Vous disposez en pratique d’un mois minimum pour trouver le prêt. Si la banque vous refuse le crédit, la vente est annulée. La somme versée lors de la signature de la promesse de vente, généralement 10 % du prix de la vente, vous est remboursée.
Renoncer au bénéfice de cette clause, attention aux conséquences
Vous pouvez renoncer au bénéfice de la condition suspensive en apposant une mention manuscrite dans l’avant-contrat de vente.
Mais attention aux conséquences de cette renonciation. Si vous devez recourir à un prêt, vous ne pourrez pas bénéficier des dispositions protectrices de la loi. Si vous n’obtenez pas le prêt et que vous devez renoncer à votre achat, vous devrez laisser au vendeur la somme versée à la signature de la promesse de vente.

Les garanties
Pour mettre en place le prêt, votre banque vous demandera des garanties, pour se garantir contre les risques de défaut de remboursement. Les solutions les plus courantes sont l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD) et la caution par une société spécialisée.
L’hypothèque
En cas de non remboursement du prêt, la banque peut saisir le bien et le vendre pour se rembourser.
L’hypothèque est obligatoirement rédigée par un notaire et elle est enregistrée au bureau de la conservation des hypothèques. Elle coûte environ 2 % du montant du prêt, correspondant aux frais d’actes notariés et aux taxes.
Et en cas de vente du bien avant la fin du crédit, le notaire doit annuler la garantie. Il procède à une mainlevée d’hypothèque. Des frais de mainlevée sont dus (frais d’actes + taxes).
Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
C’est une variante de l’hypothèque. Comme celle-ci, le PPD est rédigé par un notaire et inscrit à la conservation des hypothèques.
Le privilège de prêteur de deniers est un peu moins coûteux car exonéré de la taxe de publicité foncière. Mais il ne peut garantir que les prêts finançant l’achat d’un bien déjà construit ou d’un terrain (et non l’accession dans le neuf).
La caution
Gros avantage pour l’emprunteur : c’est la garantie la moins chère.
Un organisme financier se porte garant pour l’acquéreur vis-à-vis de sa banque et s’engage à payer à la place de celui-ci dans le cas où il ne payerait plus le crédit. Plusieurs sociétés de cautionnement proposent ce type de garantie, dont Crédit Logement est la plus connue et plus utilisée par les emprunteurs.
Le cautionnement par une société spécialisée ne nécessite pas d’acte notarié ni d’enregistrement. D’où des frais en général moins élevés que pour l’hypothèque. Et le coût de la caution, qui comprend une commission et un versement à un fonds mutuel de garantie, est partiellement restitué (de l’ordre de 75 %) après complet remboursement du prêt.
Plus rarement, le prêt immobilier peut être garanti par la caution d’un tiers, un membre de la famille de l’emprunteur par exemple. Elle n’est toutefois pas toujours acceptée par la banque, qui peut la considérer comme une garantie insuffisante de paiement en cas de défaillance de l’emprunteur.
Lire notre dossier sur la caution
Garantie et assurance emprunteur : les différences
Garantie du prêt et assurance emprunteur ne couvrent pas les mêmes risques. La garantie (hypothèque, caution…) protège la banque dans les cas de défaillance de l’emprunteur non couverts par l’assurance (difficultés financières non liées à la maladie ou l’invalidité par exemple). En cas de non remboursement, la banque peut saisir le bien et le vendre pour se rembourser.
L’assurance emprunteur prend le relais de l’emprunteur dans le paiement des échéances en cas de maladie ou d’invalidité provoquant une incapacité de travail ou dans le remboursement du capital restant dû en cas de décès.

La modulation des échéances
Des conditions particulières de certains prêts à taux fixe permettent de rembourser plus souplement le crédit en ajustant, à la hausse ou à la baisse, les échéances selon ses capacités financières.
Le montant des mensualités et la durée de remboursement d’un crédit immobilier à taux fixe sont déterminés dès la signature du contrat de prêt. Mais les établissements de crédit proposent des prêts à taux fixe modulables qui permettent d’adapter votre remboursement à des changements de situation.
Vous augmentez vos mensualités de remboursement grâce à la hausse de vos revenus. Vous réduisez ainsi la durée du prêt et donc son coût total. A l’inverse, vous réduisez le montant de vos mensualités pour faire face à une difficulté passagère, une baisse des revenus par exemple. Mais vous allongez la durée de remboursement du prêt, ce qui accroît le coût total.
Le prêt peut aussi autoriser un report des échéances. Vous suspendez le remboursement des mensualités durant une période déterminée (souvent pour des besoins passagers de trésorerie). Cette suspension des remboursements est à utiliser avec modération car elle augmente le coût du crédit.
Normalement vous devez recevoir une information de votre banque lorsque vous pouvez choisir de faire évoluer votre mensualité (sans changer le taux) pour accélérer ou ralentir votre remboursement.
N’hésitez pas éventuellement à contacter votre chargé de clientèle
Le remboursement anticipé
Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.
Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt ( article L312-21 du code de la consommation).
Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.
Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat
Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.
Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.
Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.
Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné
Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.
Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi ( article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé
Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l’établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement   Définition Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la cotisation relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
Source : CCSF
vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !
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